都更超夯 銀行搶進

都更超夯 銀行搶進

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2009.12.01 09:43 am

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九二一地震受災戶的「尚華仁愛大樓」成功通過都更程序，昨天全體住戶參加動工祈福典禮，在拆除重建後，地震屋將變身億元豪宅。
記者胡經周／攝影

房價飛漲，不少買不起動輒數千萬、上億元豪宅的民眾，最近把「夢」寄望在都市更新。因為，只要選對標的，都市更新就能讓原本殘破不堪的老舊房子搖身變成動輒每坪六、七十萬元起跳的金屋。

看好都更龐大商機，國內最大的不動產專業銀行土地銀行總經理蘇樂明昨天說，土銀將成立國內第一家都市更新投資信託公司，全面進軍都更市場。

蘇樂明說，台灣都市精華區土地十分有限，尤其是台北市區，能蓋新房子的土地面積極少，因此透過拆除與改建三、四十年以上的老房子，讓老屋變新屋，成為房地產當前最熱門的題材。

第一銀行董事會也已通過成立「都市更新部」，將積極發展都更業務。

第一銀行昨天舉辦位在台北市仁愛路和光復南路交叉口的「尚華仁愛大樓」都更案動土典禮，這是一銀主辦的第二件都更自建融資案。

尚華大樓是十年前九二一大地震的「受災戶」，歷經十年努力成功通過都更案，預定本月中拆除、三年後完工交屋。一銀表示，目前位在尚華大樓鄰近的預售屋每坪開價一百一十萬到一百二十五萬元，原本是「危樓」的尚華大樓住戶，三年後都將晉身為億元戶。

一銀主管說，除尚華大樓外，一銀已收到一百多件都更申請案，集中在台北市與台北縣，其中最多的是台北市大安區、中正區及松山區，光是大安區就有十五件都更案，中正區也有十二件。申請都更的案件最小者有一百多坪，最大者逾三千坪。本月底又有一件位於信義路、基隆路口的都更案將簽約。

土銀目前已完成簽約手續的都更案有三十四件，金額高達二百五十二億元。

都更商機熱 舊公寓水漲船高

【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】 2009.12.01 09:43 am


台北市精華區土地一位難求，「都市更新」已成目前房地產市場最熱門話題。內政部營建署最近舉辦的都更說明會場場爆滿，國內外企業都爭相卡位；台北市舊公寓也因都更商機，第三季平均行情突破每坪四十點五萬元的歷史天價。


因為看好都更，讓台北市的老公寓行情看漲，屋主惜售，投資客更是紛紛搶進。台北市中正區第三季公寓成交價大翻身，漲幅高達五成五，居大台北行政區之冠，甚至出現房地產史上罕見舊公寓比新成屋每坪還貴上四萬元的特殊現象。

政府帶頭敲鑼，民間也接著打鼓。根據永慶房仲公司統計，都更效應帶動老公寓銷售長紅，不僅台北市第三季的公寓平均行情站穩每坪四十點五萬元，改寫歷史新高；大安區、大同區等都更熱門區裡的老公寓，與新成屋的價差已拉近到兩成以內。

以今年內政部營建署最熱門的四大都更案為例，主要是鎖定基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站、台北市中山區中山女中南側地區及鼎興營區等地。

由於現行五百坪以上的國有地原則上已不再標售，大面積開發案在台北市更是一位難求。這四大都更案裡，台北市中山女中南側地段（位於八德路、長安東路、建國北路）的區塊，鼎興營區（位在民權東路及龍江路附近），這兩塊地不僅地段搶手，基地面積也高達三千坪，開發利益驚人，都吸引了近百家企業報名。投資客更搶搭都更列車，今年以來在這兩塊地周邊的中古屋吹起掃貨風，許多案子一貼出「出售」的訊息，不到一周就成交。

為了搶食都更大餅，日前財政部國有財產局標售的北市忠孝東路二段老公寓標售案，各家建商競標，結果「飆」出了每坪破百萬元的天價，也帶動信義路四段等精華區的四十年老公寓，成交價也出現每坪百萬元的「豪宅」行情價。

老屋變黃金 合建？都更？哪種好

【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】 2009.12.01 09:43 am




第一銀行都市更新案「尚華大樓」昨天動工典禮，由第一銀行董事長陳裕璋（右一）、尚華大樓更新會主委陳顯雄（右二）主持。
記者胡經周／攝影

老屋翻新，以合建與都市更新兩種形式最常見，合建速度快、但分地少；都更分地多、但協調風險高時間長，二者考量時間成本後各有利弊，投資人追高要謹慎。

近年深耕都市更新案的台開公司主管表示，老屋翻新的首選，就是緊鄰八米馬路第一排產品；通常都市更新的基本面積，基地要一千平方公尺，也就是約三百坪以上；但合建案則無面積限制，獨棟或雙併公寓住戶談妥，就可打掉重蓋，快的話，兩三年內就有新屋可住。

不過，因合建案的基地面積小，再考量到八樓以上要設雙逃生梯，公設比會大增，一般合建案多蓋到七樓為上限；因採光與視野條件不佳，地主與建商獲利額度有限。


住商不動產企畫室主任徐佳馨說，都市更新案享有容積增加與稅率、費用減免等獎勵措施，再加上基地規模大，產品規畫可大展身手，房價也有倍數的增值空間；但以往成功案例不多見，平均時間至少也要七點七年。

近日台北最受注目的都更案，當推位處台北市環河南路、成都路口，著名的黃氏家族「紫雲古厝」，在建商多年努力整合一百多位地主後，原本一千多坪的古厝土地，兩年後將搖身一變為淡水河邊二十三層樓高的雙塔式河景豪宅，讓老萬華出現新明珠。

台開公司表示，一般投資人在挑選都更案或合建案的建商時，一定要先調查對方的信用與口碑，通常大型建設集團的子公司，財務較有保障；合建或都更的過程中，也務必要求建商作好信託登記，屆時若建商財務吃緊，也可由銀行接手作履約保證。

此外，一般民眾與建商談分配比例時，通常是以這塊地皮的地價為考量關鍵。如果使用分區是住宅用地，市場習慣是建商與地主一人一半來分帳；若土地本身的使用分區，是商業用地或三角窗的街角地，因使用價值比較高，地主可把爭取的底限提高到五成五甚至六成。

有人找我談都更 該注意什麼

【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】 2009.12.01 09:43 am


都市更新讓擁有老屋子的屋主寄以厚望，主管都市更新政策的內政部營建署今年以來幾乎每天都有很多人詢問都更問題，官員說，最常見的就是詢問「我家可以都市更新嗎？」

如何確定自家的老屋可以都更？營建署官員說，首先，民眾可以向各縣市政府主管都市更新機關查詢，自家是否屬於畫定都市更新地區；若是，就可邀集更新地區內地主、熱心人士，按縣市政府規定之更新單元基準，啟動都市更新。若不屬於畫定地區，建議委請專業機構，依都市更新條例調查評估後，由專業機構協助土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元辦理。

也有很多人詢問，「有人找我談都市更新，我該注意那些事項？」官員說，最主要的就是要了解都更後的「權利變換」分配細節，例如，如何計算地主的權利比例？每個地主在更新後可以分配多少價值？如何選配更新後房地等等，這些通常都有一般常規可供依循。

至於實際如何分配？官員說，地主可以在擁有價值內，選擇更新後自己喜歡的房地；但如果有二人以上同時選擇同一戶，就須事先協議或約定協調分配方式（如抽籤）。

看問題／卡在釘子戶、流氓戶 都更難度高

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】 2009.12.01 09:43 am


第一銀行主管提醒，都更潛在問題很多，難度相當高，以目前與一銀接觸上百件都更案為例，「能成功十件就算不錯了」。不動產業者也提醒，都更最要提防釘子戶、流氓戶。

金融界人士透露，釘子戶就是不願改建的住戶；至於流氓戶，則是近年興起覬覦都更利益的各方人馬，例如，很多「接觸中」都更案一旦曝光，海蟑螂、建商甚至里長等即利用各種方式「卡位」，不少都更案就因為建商和海蟑螂的介入，最後宣告失敗。

銀行主管舉例，最近北市某精華地段都更案，就因為消息提前曝光，建商、海蟑螂立即「湧入」搗亂，擺明就是要錢，讓住戶們抓狂。

不動產業者也指出，有人隨便找人租下其中一戶，整合時他們就出來搗蛋；也有一些建商購買都更案鄰近的道路用地，把要都更的面積卡死，住戶若不找他商量，就永遠不能都更，「就跟買畸零地一樣，最後被迫一定要跟建商合蓋。」

業者透露，不少建商專門尋找正在洽談的都更案，「隨便買一塊地就卡死住戶」，建商擺明如果不跟他們合作，就抵制到底，但建商開出來的價碼往往遠高於市場行情。

第一銀行主管指出，一般都更有兩條路可走，第一條「協議合建」，另一條則是「權利變換」。協議合建由住戶自行發起，自己找人蓋房子，只要住戶們自己談妥即可，例如尚華大樓案。

至於「權利變換」，牽涉層面很廣，包括住戶們共同負擔的費用、房屋鑑價、房子未來的價值，及按比例分配等等，往往是才開始談就已經吵翻天，例如：分配的樓層、分配到房子的窗戶有幾個，及陽台的大小等等。

銀行業者說，若有公正第三者從旁協助，都更案成功的機率比較高，特別是住戶之間的認知和信任問題；透過銀行，不但重建的資金可以向銀行貸款外，銀行公正的形象對住戶也比較安心。

海砂屋都更 每坪15萬變身50萬

【聯合報╱記者張祐齊／台北縣報導】 2009.12.01 09:43 am


北縣新店市第一個通過都市更新的建案，是沛豐開發公司取得的惠國段開發案，去年七月拆除原有九十戶、每坪十五萬元的海砂屋，正改建成三百七十三戶、每坪推案價達五十萬元的住宅大樓「MY WAY」，明年底完工。

當地新店市寶福里長林清和說，海砂屋住戶可說是鹹魚翻生，原本逾廿年的海砂屋公寓，雖然位處中興路二段、寶橋路口的精華地段，但即使砍價到每坪十萬元也乏人問津，去年七月都更通過動土後，房價大漲。

沛豐開發負責人黃彥文說，投入都更開發，看重的就是「地段」，惠國段卅四地號原本是五層樓海砂屋公寓，建物老舊，但評估緊鄰裕隆城與家樂福，距離捷運環狀線大坪林站很近，且裕隆公司規畫住宅區興建親水景觀豪宅，勢必加速該地區房市上漲。

他說，透過都市更新拆除重建後，正興建六棟樓高廿二層、地下四層的住宅大樓，對建商、住戶是雙贏。

北縣首件都更案／300萬老屋 漲到千萬

【聯合報╱記者黃福其／台北縣報導】 2009.12.01 09:43 am


板橋市莒光路「千禧園」是北縣第一件透過權利變換方式完成都市更新的建案，九十四年定案，房子已交屋，價值大幅提升。都更實施者弘泰開發公司說，都更最大困難在於與地主溝通。

弘泰公司巫小姐說，都更完成後價值確實大幅提升，「千禧園」是卅多年老公寓，一戶市價約三百多萬元，都更後改建大樓，每戶分回的坪數比原來大了一點，剛好碰上房市景氣，目前每戶價值千萬元，還有車位。

她說，公司從九十一年推動「千禧園」都更案，地主不了解「權利變更」是將彼此權利、義務變換的分配內容，全部依一定公式明列計畫書，送縣政府審查，公司持續溝通、教導地主了解何謂都更，九十四年四月才談定。

抗拒都更案／「建商估價太低」不想搬

【聯合報╱記者廖炳棋／台北報導】 2009.12.01 09:43 am


都市更新計畫不見得住戶都喜歡。

台北市信義區一處都市更新計畫，其中被稱為釘子戶的機車行老闆彭龍三就強調，建商估價太低，住戶權益毫無保障，整棟大樓仍有約廿名住戶不願搬遷，他們將會持續抵抗都更。

據指出，這個位在台北市信義區忠孝東路五段、松山路口的都市更新計畫案，屬於「永吉段四小段四十四地號等廿六筆土地」。彭龍三說，不願搬遷的原因相當簡單，就是更新案會損及原住戶權益，例如更新案計畫建好的房屋，坪數比現有房屋還要小，但建商卻說坪數雖然縮水，價錢會更高，建商的說詞，他們無法接受。

我覺得台北市土地貴，而不是房子貴，400萬人擠在那。
還是回老家比較習慣。